Podatek od najmu może być rozliczany dwojako. Według ryczałtu 8,5% lub według zasad ogólnych, czyli skali podatkowej 18% bądź 32%.
Weźmy pod uwagę, że zasady ogólne pozwalają odliczyć koszty od przychodu, a podatek ryczałtowy jest od przychodu bez możliwości odliczania kosztów.
W jaki sposób wybrać prawidłową formę opodatkowania?
Jak większość decyzji finansowych, to zależy od okoliczności.
Jeśli kupujemy mieszkanie i mamy intencję je wynajmować możemy robić to prywatnie bądź w formie działalności gospodarczej. Załóżmy jednak, że pojedyncze mieszkanie nie stanowi konieczności zakładania działalności gospodarczej. Byłoby tak gdyby tych mieszkań było sporo i stanowiło to podstawowe źródło utrzymania, ale każdy przypadek jest indywidualny i zależy od konkretnej interpretacji.
Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, to podstawowym źródłem kosztu są odsetki. Jeśli jest problem z wyodrębnieniem odsetek, należy zwrócić się do banku o harmonogram z częścią kapitałową i odsetkową. Trzeba jednak pamiętać, że wyodrębnienie tego kosztu jest nie na podstawie harmonogramu, lecz rzeczywistej zapłaty odsetek.
Podstawowym kosztem jest także amortyzacja, oznaczająca zużywanie mieszkania. Żeby poznać wartość amortyzacji trzeba poznać wartość nabycia plus koszty transakcyjne, czyli wartość początkową. Najczęstszą stawką jest 1,5% w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Choć dla mieszkań spółdzielczych mamy już stawkę 2,5%. Są też indywidualne stawki do 10% dla pewnych mieszkań kupowanych na rynku wtórnym. Są to mieszkania używane przez 5 lat przed kupnem go i nie mogą to być mieszkania spółdzielcze. Amortyzacja pozwala więc odliczyć dużą wysokość kosztów.
Są też koszty administracji i ulepszeń, a także mediów, choć należy pamiętać, że jeśli media są przepisane na najemcę, to ich nie odliczamy w kosztach.
Podatek od najmu może więc nawet być równy kwocie zerowej, jeśli odliczymy wszystkie koszty.
Ważne jest, że jeśli mieszkania są współwłasnością, to wtedy każdy współwłaściciel odrębnie wylicza podatki.
Istnieje dużo szczegółów związanych z rozliczaniem mieszkania. Dwa podstawowe to kwestia podatku VAT oraz kwestia kasy fiskalnej.
Najem z punktu widzenia ustawy o podatku VAT jest działalnością gospodarczą, nawet jeśli nie jest zarejestrowana, dlatego ten podatek powinien być rozliczany, o ile nie korzysta się z któregoś ze zwolnień. Podstawowym zwolnieniem jest fakt wynajmu mieszkania na cele mieszkalne. Jeśli wynajmujemy biuro lub garaż to niestety nie jesteśmy zwolnieni z VAT, chyba, że skorzystamy ze zwolnienia przedmiotowego – ze względu na obroty, czyli zależy jaką wysokość przychodów osiągniemy. Limit przychodów wynosi 200 000zł, choć należy pamiętać, że co roku może ulegać zmianie.
Kasa fiskalna jest wymagana, choć też są zwolnienia. Pierwszym jest obrót poniżej 20 000zł rocznie, drugim jest wystawianie faktur na najemców, a trzecim dobrze opisany przelew. Faktury można wystawiać nawet w najmie prywatnym. Aktualnie nawet jeśli świadczymy usługi zwolnione z VAT, to wystawiamy fakturę, a nie rachunek. Ważne, żeby na wystawionej fakturze podać podstawę zwolnienia. Dobrze opisany przelew na konto to bardzo ogólnie przedstawione zwolnienie. Według doradców podatkowych wystarczy napisać „czynsz najmu”, ponieważ mamy umowę i wiemy kto wpłaca. A jeśli wpłaca inna osoba niż najemca, to należy napisać za kogo jest wpłata.
Podsumowując, mamy dwa podstawowe rodzaje opodatkowania z najmu prywatnego. Najem można włączać oczywiście też w zakres działalności gospodarczej, ale jeśli to jest najem na przykład jednego czy dwóch mieszkań, nie ma takiej potrzeby. W kosztach rozliczmy na ogół opłaty administracyjne, remonty, amortyzację i jeśli mieszkanie zostało kupione na kredyt to odsetki od kredytu. Istnieją różne stawki amortyzacji, zależne od tego czy mieszkanie zostało kupione na rynku wtórnym czy pierwotnym i jak długo wcześniej było użytkowane. Najem według ustawy o VAT jest działalnością gospodarczą, jednak jest sporo zwolnień z płacenia tego podatku, tak jak i z prowadzenia kasy fiskalnej.
