Rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych, bez względu na to czy wiążą się one z wykonaniem budynku, czy jego remontem, poprzedza sporządzenie umowy budowlanej, którą przygotowują strony, biorące udział w inwestycji. Jedną ze stron jest wykonawca robót budowlanych, który zobowiązuje się do wykonania i oddania ujętego w umowie obiektu. Drugą stroną jest inwestor, czyli zamawiający usługę.
Niektórzy utożsamiają umowę budowlaną z umową o wykonanie projektu budynku, co jest błędem, są to bowiem dwie różne sprawy. Umowę o wykonanie projektu budynku zawiera się z projektantem i powinna być ona sporządzona przed umową o roboty budowlane.
Co powinna zawierać umowa budowlana?
Aby umowa była ważna, powinna zawierać pewne elementy, a są to:
– zobowiązanie wykonawcy do oddania obiektu,
– wykonanie obiektu zgodnie z projektem i w myśl zasad wiedzy technicznej,
– zobowiązanie się inwestora do dokonania określonych przez przepisy czynności przygotowawczych, do odebrania obiektu oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa powinna zawierać również ustalony zakres robót, które wykonawca będzie realizował samodzielnie lub przy pomocy podwykonawców.
Jeżeli chodzi o inwestora, może on wszystkie czynności wykonywać sam (inwestor bezpośredni) lub zlecić je inwestorowi zastępczemu. W takim przypadku to inwestor zastępczy przygotowuje, organizuje, zarządza i rozlicza inwestycje.
Określenie stron umowy
Jedną ze stron umowy jest wspomniany już inwestor, a drugą wykonawca. Jeżeli wykonawca samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót budowlanych, nazywa się go generalnym wykonawcą. Wyróżnia się jeszcze głównego wykonawcę, który korzysta z pomocy podwykonawców. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, na zawarcie przez wykonawcę umowy budowlanej z podwykonawcą, potrzebna jest zgoda inwestora. Szczególnie ważne jest to, aby umowa była sporządzona w formie pisemnej.
Określenie przedmiotu umowy
Najważniejsze w umowie jest określenie jej przedmiotu czyli innymi słowy inwestycji, którą wykonawca podjął się wykonać. Informacja na ten temat powinna być jak najbardziej szczegółowa z dokładnym określeniem wszystkich elementów, instalacji, urządzeń technicznych itp. Strony powinny sformułować i zamieścić w umowie cel i wymagania, jakie ma spełnić inwestycja. Powinien znaleźć się tam harmonogram wszystkich prac, ich zakres i sposób wykonania oraz kosztorys. W dokumentacji nie może również zabraknąć pozwolenia na budowę.
Strony umowy, ich prawa i obowiązki
Każda ze stron ma swoje prawa i obowiązki.
* Do obowiązków inwestora należy:
– Przygotowanie robót pod względem finansowym i organizacyjnym. Musi on posiadać tytuł własności gruntu i pozwolenie na budowę. Do jego obowiązków należy również zawarcie osobnych umów z kierownikiem budowy, inspektorem nadzory inwestorskiego i z projektantem.
– Współpraca przy wykonywaniu budynku, wspólne podejmowanie decyzji od niego zależnych.
– Odebranie obiektu, a więc zgłoszenie zakończenia budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
– Zapłata wykonawcy za pracę.
* Natomiast do obowiązków wykonawcy należy:
– Zabezpieczenie terenu budowy. To on poniesie odpowiedzialność za ewentualne szkody.
– Sprawdzenie poprawności dokumentacji projektowej.
– Wykonanie obiektu zgodnie z umową, projektem i normami prawa budowlanego.
– Oddanie obiektu.
* Wykonawca ma prawo do wynagrodzenia oraz do wymagania od inwestora czynności związanych z przygotowaniem robót.
* Inwestor ma prawo do kontroli sposobu spełniania usługi. Może też żądać wykonania jej zgodnie z umową, przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Wynagrodzenie za pracę
Wykonawcy należy się wynagrodzenie za pracę. Zasady, na których ma być ono wypłacone, powinny znaleźć się w umowie. Jeżeli z winy inwestora, roboty budowlane nie zostaną wykonane, pomimo że wykonawca chciał je wykonać i tak musi on dostać wynagrodzenie, jednak będzie ono niższe o koszt niewykonanych prac.
Wynagrodzenie określa się z góry, ale może być także ustalone po zakończeniu robót.
W umowie strony mogą zastrzec sobie możliwość rozwiązania jej na mocy obustronnego porozumienia albo prawo do jej wypowiedzenia z zachowaniem odpowiednich terminów. Inwestor może więc odstąpić od umowy, jeżeli wykonawca tak bardzo opóźnia się z pracami, że nie zdoła ukończyć ich w terminie albo wykonuje prace nieprawidłowo. Inwestor może także odstąpić od umowy, nawet bez podania jakichkolwiek powodów.
